NEOPHODNE RADNJE PRILIKOM KUPOPRODAJE NEPOKRETNOSTI

Osnovni elementi u prometu nepokretnosti su: nepokretnost, prodavac, kupac, dobra volja I uslovi da se kupoprodaja može obaviti. Kada njih imamo, neophodno je i
zvršiti sledeće radnje:

  • kupoprodajaPredugovor ( kapara, rezervacija )
  • Ugovor ( obavezna overa kod notara )
  • Isplata kupoprodajne cene I ulazak u posed kupljene nepokretnosti

Predugovor, je radnja koja prethodi ugovoru I on ima za cilj da sve ono što se ugovorne strane dogovore, stavi na papir I obaveže oba učesnika u poslu da se toga drže. U njemu se navode svi bitni elementi budućeg ugovora I preciziraju datum I način njegovog zaključenja I isplate ukupne cene. Ostavlja se rok prodavcu da iseli nekretninu, plati sve dugove u vezi sa njom I kompletira dokumentaciju.

Prvo davanje novca od strane kupca, prema prodavcu, zove se kapara. Uobičajena kapara iznosi 10 odsto od ukupne cene, a ona služi da bi kupac imao garanciju da  prodavac neće nekretninu prodati nekom drugom ili odustati od prodaje, kao I da bi prodavac izmirio eventualna dugovanja u vezi sa nekretninom. U slučaju odustanka kupca od kupoprodaje, kapara ostaje nesuđenom prodavcu, a prodavac, ako želi da odustane, vraća njen dvostruki iznos. Predugovor je poželjno overiti!

Ugovor  o kupoprodaji sadrži sve elemete predugovora ( ugovorači, predmet kupoprodaje, cena, ko je u obavezi da plati porez na promet apsolutnih prava,  I td ) piše se u više primeraka I overava kod Javnog beležnika ili u sudu.

Isplata kupoprodajne cene se obično vrši istog dana kada se overava kupoprodajni ugovor, a uz neprekidni niz koraka:

  • Kupac pregleda nekretninu (da li je ispražnjena I u ugovorenom stanju, o čemu se može sastaviti i zapisnik), tada se obično agentu predaju svi ključevi;
  • Kupac I prodavac (I agent) odlaze advokatu, prodavac prilaže svež izvod iz katastra I dokaze o plaćenim računima I porezima, a zatim se potpisuje ugovor;
  • Svi zajedno odlaze kod Javnog beležnika, gde se overavaju potpisi I plaća taksa za overu;
  • Zatim se ide u banku, gde se ostatak novca do pune cene prebacuje na račun prodavca;
  • Svi se vraćaju u stan, kupac dobija ključeve, a ponekad se od prodavca traži da na kraju svega potpiše izjavu da je primio celokupnu sumu (iako I banka daje potvrdu o uplati) ili izjavu da je saglasan da se kupac uknjiži kao vlasnik (takozvana clausula intabulandi), ako to već nije navedeno u ugovoru.

OBAVEZE POSLE OVERE UGOVORA O KUPOPRODAJI

Posle uspešno obavljene kupoprodaje, ostaje još obaveza plaćanja poreza na apsolutna prava. Po Zakonu o porezima na imovinu, poreski obveznik je prodavac, ali je uobičajeno pravo i skoro da je i pravilo da kupac plaća porez, iz mnogo praktičnih razloga. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procene Uprave prihoda na kojoj se nepokretnost nalazi i podnosi se u roku od 10 dana od dana overe Ugovora.

Dokumenta potrebna za podnošenje prijave za plaćanje poreza na promet:

  • Formular PPI-4
  • Fotokopije overenog Ugovora o kupoprodaji
  • Original istog Ugovora na uvid
  • Fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu na predmetnoj nepokretnosti
  • Fotokopija lične karte

Poreska obaveza nastaje danom zaključenja Ugovora o kupoprodaji. Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja Rešenja – odnosno od dana kada kupac potpiše da je primio Rešenje. Nakon plaćenog poreza na promet apsolutnih prava, uplatnica se nosi poreskom organu, koji tada stavlja pečat Uprave prihoda na svim primercima Ugovora o kupoprodaji i unosi iznos plaćenog poreza.

OSLOBAĐANJE OD POREZA NA APSOLUTNA PRAVA

Ukoliko je kupcu ovo kupovina prve nekretnine on ima mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza. To se odnosi na one državljane Republike Srbije, koji nemaju nepokretnost uknjiženu na svoje ime. Osobođenje je do 40 m2, za nosioca Ugovora i po 15 m2 za svakog člana zajedničkog domaćinstva.

Potrebna dokumenta za kupca stana za oslobađanje plaćanja poreza:

  • Kopija lične karte
  • Uverenje o državljanstvu za kupca prvog stana
  • Kopija lične karte, svih članova porodičnog domaćinstva
  • Uverenje o državljanstvu, svih članova porodičnog domaćinstva
  • Kopija Ugovora o kupoprodaji
  • Dokaz o prebivalištu kupca i članova porodice
  • Za članove familije dokaz o srodstvu (izvod i sl.)
  • Overena izjava kupca o kupovini prvog stana (IKPS-PPAP)
  • Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006 do dana izdavanja dokumenta)
  • Dokument iz Katastra da se stan ili kuća ne vodi na kupca stana.

POVRAĆAJ PD V–a

Ukoliko se nepokretnost kupuje prvi put, a to je u novogradnji, bićete oslobođeni od plaćanja poreza i imate pravo da tražite povraćaj PDV,( oko 10 % od vrednosti nekretnine)

Za povraćaj PDV-a je potrebna sledeća dokumentacija:

  • Izvod iz matične knjige rođenih
  • Uverenje o državljanstvu
  • Dokaz o prebivalištu
  • Overena kopija Ugovora
  • Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV
  • Ddokaz da je ugovorena cena sa PDV-om isplaćena
  • Overena izjava o kupovini prvog stana

KOMUNALNE OBAVEZE, STRUJA, TELEFON

Kupac može da sklopi ugovor za električnu energiju i komunalije na svoje ime bez prisustva prodavca, što mu je i obaveza da odmah po obavljenoj kupoprodaji i uradi.

Za prenos telefonskog pretplatničkog prava poželjno je da učesnici u kupoprodaji (kupac i prodavac) odu zajedno u Telekom Srbija – službu za korisnike. Potrebno je poneti sa sobom original overen Ugovor o kupoprodaji, lične karte i fotokopije ugovora i ličnih karata. Ukoliko ne postoji telefonski prikjlučak, kupac podnosi zahtev z uvođenje istog.

UPIS PRAVA SVOJINE

A na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je prodavac upisan kao vlasnik nepokretnosti. Potrebno je pripremiti sledeće:

  • Ugovor o kupoprodaji

Na kojem su potpisi ugovorača overeni kod nadležnog organa

U originalu ili overenoj fotokopiji da je verna originalu, sa izričitom i bezuslovnom saglsnošću prodavca da kupac može da upiše pravo svojine (clausula intabulandi)- ako je nema u samom ugovoru, pottrebno je priložiti saglasnost u posebnoj pisanoj izjavi prodavca, na kojij potpis prodavca mora biti overen u sudu ili kod Javnog beležnika.

  • Fotokopija lične karte kupca
  • Ako je kupac pravno lice, potreban je izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije, u originalu ili overena fotokopija istog.